עדכון זה של הוועד לא יהיה עדכון רגיל. ראשית, הוא יהיה ארוך יותר מהעדכונים הטיפוסיים; ושנית, יותר משהוא מהווה עדכון על דברים שנעשו בעבר בשכונה או בעיר, הוא מהווה למעשה קריאה לעיריית כפר יונה לחשוב באופן אסטרטגי על עתיד היישוב בעוד 5, 10 או 20 שנים, לנקוט מהלכים כעת – בזמן אמת – בטרם יהיה מאוחר מדי, ולהתנגד לתכנית הרחבת אזורי התעסוקה בנתניה – נת/1000.
פוטנציאל ההכנסות של רשות מקומית
לרשות מקומית, כל רשות מקומית, יש שני מקורות הכנסה עיקריים – ארנונה והיטלי השבחה.
מקובל לומר ולדבר על כך, שארנונה למגורים היא גרעונית עבור הרשות המקומית. כלומר, שהארנונה המשולמת על ידי תושבי שכונות המגורים, אינה מכסה את ההוצאה שצריכה הרשות להוציא עבור אותם תושבים (הוצאות לדוגמה – אחזקת הרחוב והשטחים הציבוריים הפתוחים, מתן שירותים ציבוריים למיניהם, הקמת ותפעול מוסדות חינוך, פעילויות פנאי וכד’).
לעומת זאת, ארנונה לתעסוקה משולמת בדרך כלל בתעריפים גדולים פי כמה מהארנונה למגורים, וכנגדה – על פי רוב – לא נדרשת הרשות להוציא הוצאות משמעותיות (“תעסוקה” – כינוי מודרני עבור מכלול השימושים שעשויים להיות, בין היתר, מסחר, משרדים, תעשייה, מלאכה וכד’).
כאשר מדברים על ארנונה, יש להתייחס גם לשיעור הגבייה.
היטל השבחה הוא סוג של מס, שמשולם על ידי בעל הנכס בעת “מימוש הנכס”. מבלי להיכנס להגדרות משפטיות מדי, די אם נאמר ש”מימוש נכס” הוא קבלת היתר לבנייה (לרבות הרחבה של בנייה קיימת) או מכירת הנכס לאדם אחר. היטל ההשבחה משולם לקופת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ובמקרים שבהם מדובר בוועדה מקומית הפועלת ברשות אחת (למשל – כפר יונה; ומנגד – “שרונים”) – מביאים בחשבון את אומדן ההכנסות וההוצאות של הוועדה המקומית בתקציב הרשות המקומית (לפי סעיף 24(א) לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965).
פוטנציאל ההכנסות של כפר יונה
על פי דו”ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2016 (קישור לאתר הלמ”ס; קובץ PDF להורדה מאתר הלמ”ס), נכון לשנת 2016 בכפר יונה יש 866,700 מ”ר מבונה. מבין שטחים אלו, 791,300 מ”ר הם שטחים למגורים.
שיעור גביית הארנונה בכפר יונה, נכון לשנת 2016 הוא 91.6%. לשם השוואה, שיעור גביית הארנונה במדינה כולה, עבור שימושי מגורים בלבד הוא 73.4% (נכון לשנת 2016).
דברים אלו מאפשרים אולי להבין, את הנטל הכבד המוטל כבר כיום על תושבי כפר יונה, אשר למעשה, מהווים את העתודה המרכזית (ואולי היחידה) עבור תקציב העירייה. מכאן גם ניתן להניח, שפעולות העירייה החל מתחילת שנת 2019 בכל הקשור עם הגדלת נטל המסים על התושבים, נובעות גם מתוך כוונה להגדיל את התקציב העירוני, בהיעדר שימושי תעסוקה בעיר. לכך יש להוסיף את העובדה שכפר יונה איבדה את מעמדה כ”עיר עולים”, והמשמעות היא הפסד הכנסות מהמדינה בהיקפים של מיליוני ש”ח, הן בעבור “מענקי שיפוי” והן בעבור תשלומי ארנונה (לקריאת מסמך שנערך על ידי מרכז המחקר והמידע של הכנסת בנושא ביטול מנגנון “עיר עולים” לחצו כאן).
בהערה נציין, שיהיה מי שיגיד שהמצב הנוכחי בעיר (של היעדר שטחי תעסוקה) הוא פרי שגיאות שנעשו לאורך השנים על ידי הנהגת היישוב, ואילו מן העבר השני יהיה מי שיגיד שהדבר נעשה בכוונת מכוון, מתוך מטרה להשאיר את היישוב כיישוב בעל צביון כפרי. כך או כך, משעה שהוכרזה כפר יונה כעיר, ממילא מובן שנדרשים לה שטחי תעסוקה.
שטחי תעסוקה בראייה כלל-ארצית
כל אדם שעוסק בתכנון ובנייה ופיתוח המרחב האורבאני ברמה כלשהי יודע, שרשויות מקומיות – על פי רוב – אינן ששות להגדיל שכונות מגורים קיימות או לתכנן שכונות מגורים חדשות. כפי שצוין לעיל, מקובל לומר שתושב הוא “גרעוני” עבור הרשות, ורשויות שאינן קובעות לעצמן יעד של “הגדלת הישוב”, אינן צריכות את “הנטל” הזה, של תושבים נוספים, שיש קשת רחבה של שירותים שצריכים להינתן להם על ידי הרשות.
על מנת לתמרץ את הרשות המקומית להגדיל שכונות מגורים קיימות ולהוסיף שכונות מגורים חדשות, ועל מנת להפחית התנגדויות של הרשות המקומית, בעשור האחרון (וביתר שאת מאז המחאה החברתית משנת 2011 ולאחר חקיקת חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע”ד-2014), נוהגים מוסדות התכנון ברמה המחוזית והארצית להוסיף שטחי תעסוקה ו/או מסחר לכל שכונה חדשה. כך נעשה, למשל, בתכנית של שכונת שרונה. כך נעשה כמעט בכל שכונת מגורים שתוכננה או הורחבה משמעותית, בכל יישוב, בכל הארץ.
אלא, שלפני מספר חודשים התברר, שמוסדות התכנון אישרו למעלה מ-200 מיליון מ”ר של שטחי תעסוקה, בעוד שצפי פיתוח המדינה עד לשנת 2040 מלמד שיש צורך בכ-36 מיליון מ”ר שטחי תעסוקה, בלבד. המשמעות המיידית היא ששטחי תעסוקה רבים שקיימים “על הנייר”, לא יפותחו. על כן, בעת האחרונה החלו לבצע חשיבה מחודשת על היקף שטחי התעסוקה בארץ בכלל, ובמחוז מרכז בפרט (המחוז שבו נמצאת כפר יונה).
מאחר שאיננו יושבים בדיונים של מינהל התכנון (הגוף השלטוני המרכזי המנהל את מדיניות התכנון והרישוי בארץ), איננו יודעים לומר מה תהיה תוצאת החשיבה המחודשת הזו. אולם, ניתן להניח – כפי שצוין בכתבה שקישור אליה הובא לעיל – שהפתרון יהא הקמה של אזורי תעסוקה משותפים, שההכנסות מהם יחולקו בין מספר יישובים. כך הוחלט, למשל, בנוגע לאזור התעסוקה של כפר יונה המתוכנן במחלף בית ליד, אשר ההכנסות ממנו יחולקו בין כפר יונה ובין רשויות מקומיות נוספות סמוכות.
אנו מציגים כאן את המיפוי הנוכחי של אזורי התעסוקה במרחב הגאוגרפי שבו אנו נמצאים, בחלק הצפוני של מחוז מרכז. למעוניינים, קיים גם קישור לקובץ המלא, המציג מיפוי של כלל אזורי התעסוקה בכל הארץ (קובץ תמונה במשקל של כ-100MB). כפי שניתן לראות מיד מן המיפוי, במרחב שלנו קיימים “על הנייר” מספר רב של אזורי תעסוקה, כאשר הגדול מביניהם ממוקם בנתניה. באזורי התעסוקה בנתניה מתוכננת הגדלה משמעותית של היקפי הבנייה. בחלק הקרוב לכפר נטר, למשל, מקדמים היום תכנון חדש, להקמת מגדלי תעסוקה בני 40 קומות (על פי התכנון המוצע כעת).
תכנית נת/1000
בימים אלו מופקדת להתנגדויות תכנית נת/1000 – 408-0176057 – אזור תעסוקה מטרופוליני משני בנתניה. מטרת התכנית היא להרחיב את אזורי התעשייה בנתניה, לרבות לכיוון מזרח. תכנית נת/1000, שנפרשת על שטח של כ-5,200 דונם, מציעה תוספת של כ-2,000,000 (שני מיליון) מ”ר המיועדים למשרדים, שימושי תעסוקה ושימושי תעשייה; ובין היתר – תעשייה עתירת ידע, חברות תוכנה, מעבדות, משרדים שונים, מכוני מחקר, מסעדות, שטחים לירידים ותערוכות, שימושים מסחריים וכד’.
התכנית מציעה גם הקמה של מגדלי תעסוקה רבים, באותו הסגנון הקיים בתל אביב ובאופן דומה לבינוי המתוכנן כיום ב”מולחוף” בחדרה. שטחים אלו מתווספים כבר להיקפי הבנייה הקיימים והמאושרים שבאזורי התעסוקה בנתניה, שעומדים על כ-5,000,000 מ”ר.
רק כדי לסבר את האוזן יש לציין, שעל פי תחזיות מינהל התכנון, הצפי לשטחי תעסוקה במחוז מרכז כולו, נכון לשנת היעד 2040 הוא כ-11,300,000 מ”ר.
קריאה לעיריית כפר יונה להתנגד לתכנית נת/1000
אין לנו שום דבר נגד נתניה ונגד עיריית נתניה. נתניה עברה פיתוח מואץ ב-20 השנים האחרונות, ואזורי התעסוקה שלה חודשו, הוגדלו, הורחבו, והפכו אותה לעיר מרכזית ביותר במחוז, שחברות גדולות הקימו בה את המטה שלהן. בשנים אלו נוספו לעיר חיבורים תנועתיים רבים, שאולי הכבידו על נוסעי כביש החוף שנאלצו להאט את מהירות נסיעתם בקטעי הכביש העוברים במרחב המוניציפאלי של נתניה; אבל חיבורים תנועתיים אלו הקלו מאוד על תושבי נתניה, שיכלו עתה לצאת בדרכים נוחות ורבות אל הכביש המהיר. בראש עיריית נתניה עומדת אשה שאנו מעריכים מאוד, על יכולתה להניע תהליכי פיתוח ותהליכים פוליטיים, תוך פגיעה מינימאלית (אם בכלל) בתושבי עירה.
למרות שאין לנו שום דבר נגד נתניה, קיים סיכוי יותר מסביר שהגדלת אזורי התעסוקה שלה, “תייבש” את יתר אזורי התעסוקה במרחב, ובכלל זאת – אזור התעסוקה העתידי של כפר יונה. לחלופין, הגדלת אזורי התעסוקה של נתניה עלולה לגרום לכך, שאל אזור התעסוקה בכפר יונה יגיעו רק אותם עסקים שאינם רצויים בנתניה, מפאת היותם קרובים אל ריכוזי אוכלוסייה.
כפי שניתן לראות במפה שהובאה לעיל (ומיטיבי הלכת אף יצפו בקובץ המלא שקישור אליו צורף כאן), ההיקפים של אזורי התעסוקה בנתניה גדולים עשרות מונים מאזור התעסוקה העתידי בכפר יונה, מאזור התעסוקה של עמק חפר, מאזורי התעסוקה של חדרה, מאזורי התעסוקה המתוכננים בקדימה ובצורן ואפילו מאזורי התעסוקה בגוש דן ובתל אביב, שבהם קיימת פרישה מרחבית הגיונית יותר של אזורי התעסוקה השונים.
לפיכך, אנו, ועד שכונת שרונה בכפר יונה, קוראים לעיריית כפר יונה, וליתר השותפות באזור התעסוקה בית-ליד, לפעול על מנת לגרום לביטול ההרחבה של אזור התעסוקה בנתניה על דרך של הגשת התנגדות לתכנית; ולחלופין לגרום לכך שההרחבה של אזור התעסוקה בנתניה “תדולל” משמעותית מבחינת היקפי הבנייה.
נכון הוא, שלכאורה קיימים פתרונות חלופיים, כפי שצוין לעיל, כך שייקבע שעיריית נתניה תתחלק בהכנסות מאזור התעסוקה בנתניה עם עיריית כפר יונה. עם זאת, איננו סבורים שפתרון זה הוא פתרון מלא ומיטבי, וזאת – עוד לפני שנכנסים בכלל לשאלות וההכרעות הפוליטיות הגלומות בו. נראה לנו בלתי-סביר שבשעה שבה מינהל התכנון מודה בקיומה של טעות תכנונית, שבמסגרתה אושרו מיליוני מ”ר מיותרים לשימושי תעסוקה בכל הארץ בכלל ובמחוז מרכז בפרט, פועלים כוחות רבים לשם הקמת מלוא שטחי התעסוקה שאולי עוד יש צורך בהקמתם, דווקא בעיר נתניה שאינה משוועת לשטחים אלו.
כפר יונה היא עיר, ולפי תכנית המתאר הכוללנית שלה המצויה בהליכי תכנון, היא צפויה לגדול עד לכ-100,000 תושבים עד לשנת היעד 2035 (בעוד כ-15 שנים, שיגיעו מהר מאוד). אין זה סביר שעיר בסדר גודל שכזה תתבסס על ארנונה למגורים כמקור תקציבי עיקרי, וזה אך הגיוני שבעיר כזו יהיה אזור תעסוקה ראוי, שאינו רק מהווה “בית” לאותם עסקים שלא רצו אותם בשום מקום אחר.
לאחרונה, אכן הוחל בקידומה של התכנית המפורטת של אזור התעסוקה בבית ליד (תכנית מס’ 457-0434621), אשר הוגשה במשותף על ידי המועצה האזורית לב השרון, המועצה האזורית עמק חפר, המועצה המקומית פרדסיה ועיריית כפר יונה. תכנית זו מציעה שימושים למסחר, תיירות, משרדים, תעשייה עתירת ידע, תעשייה ומלאכה, מבני ציבור וכד’, ובטווח הבינוני עשויה לתרום רבות לפיתוחה של כפר יונה. עם זאת, קיים חשש יותר מסביר שאישור תכנית נת/1000 במלואה, כמות שהיא, יגרום לכך שאזור התעסוקה בבית ליד יישאר על הנייר; ולחלופין שהוא יוקם אך יהיה ריק מעסקים.
המועד להתנגד לתכנית נת/1000 יסתיים בעוד שבועות ספורים. אנו קוראים לעיריית כפר יונה לבחון את המשמעויות האסטרטגיות של התכנית הזו מבחינת הפיתוח העתידי של כפר יונה, ולקבל החלטה מושכלת בעניין.
ועד יפה נוף, מצטרף להתנגדות ועומד ויעמוד לצידכם, בכל מאבק צודק.